Estimations des prix de construction

Le sommaire des infos et concepts des maisons passives
Sachant qu’une maison de 100m2 vaut 150k€TTC, combien vaut une maison d’une surface de 150m2 strictement indique par ailleurs ? La réponse à cette question sera quasiment toujours la même : le prix de la petite maison étant de 150k€TT pour 100m2, soit 1500€TTC/m2, celui de la grande sera de 150m2*1500€TTC/m soit 225k€TTC. Cette estimation est elle vraie ou fausse?

Les indications de prix prévisionnels de construction sont pratiquement toujours données sur la base de prix au m2 de surface au sol de bâtiments déjà réalisés, tout simplement parce que c’est la solution la plus simple pour estimer une construction en quelques secondes, et que pratiquement personne ne s’est posé la question de la qualité du résultat qu’il est possible d’obtenir. Pourtant l’expérience montre, à l’évidence, que ce type d’estimation montre très rapidement ses limites et peut même amener à des erreurs conséquentes, parce qu’une partie très importante des prix des constructions n’est pas proportionnelle à leurs surfaces. Le risque d’erreur est amplifié dans les constructions les plus performantes, notamment les maisons passives, du fait des prix beaucoup plus important des parois très isolées.

Les infos et concepts Maison Passive
Les bases des comparaisons

Imaginons que les 2 maisons de l’exemple ci-dessus soit des logements de type T5, comportant, entre autre, un séjour regroupé avec la salle à manger, 3 chambres et un bureau, qui ne varient que par les surfaces des pièces suivant le tableau ci-contre.

L’influence des prix des équipements

En suivant l’exemple, en dehors des différences de surfaces, les maisons sont identiques. Les équipements des deux logements, sont donc similaires au niveau des menuiseries extérieures, de l’électricité, de la plomberie, du chauffage et de la ventilation.

Concernant les menuiseries, les prix des prestations seront strictement les mêmes dans les deux logements. Concernant les autres corps d’état cités, la différence ne sera que de quelques centaines d’euros, essentiellement dus a des distances entre pièces plus longues. Ces écarts de prix sont négligeables au regard des sommes en jeu qui, sur la base de projets récents, peuvent représenter autour de 50k€TTC. Cette somme rapportée à la surface habitable du petit logement de 90m2 représente environ 550€TTC/m2SHab alors qu’elle est d’approximativement 330€TTC/m2SHab dans le grand de 150m2.

La différence de prix unitaire, résultant uniquement de ces travaux, que la construction soit passive ou non, est d’environ 220€TTC/m2SHab. Une estimation, basée sur un ratio qui présente de tels écarts, peut conduire à une erreur de 22 000€ dans la maison de 90m2 et de plus de 33 000€ dans celle de 150m2 !!!

Le prix des équipements, qui représentent une partie conséquente du prix global des travaux, peut être considéré indépendant de la surface du projet. Il influe sur le prix unitaire des constructions qu’il concourt à augmenter d’autant plus qu’elles sont de petite taille. La valeur de l’incidence des équipements montre, de plus, qu’il est, beaucoup plus difficile de réaliser une petite construction à un prix acceptable qu’une grande.

Le prix des équipements des constructions n’est pas proportionnel à leur surface
Son incidence est d’autant plus élevée que les constructions sont petites

L’influence du sol et des toits du bâtiment

La maison peut être de plain-pied ou comporter un étage. Si elle est entièrement en rez-de-chaussée, le sol et le toit sont proportionnels à la surface habitable. Si elle est à étage, le sol et le toit représentent à peu près la moitié de la surface habitable. Leur incidence est donc divisée par 2 par rapport à une construction d’un seul niveau, mais il faut ajouter la surface du plancher de l’étage qui peut également être estimée à la moitié de la surface habitable. Dans ces deux cas, le sol, le toit et le plancher intermédiaire peuvent donc être estimés proportionnellement à la surface habitable.

Les prix du sol, du plancher intermédiaire et du toit des constructions
sont proportionnels à leur surface.

L’influence des façades

Une construction peut être grande ou petite, en rez-de-chaussée ou en étage, avec des hauteurs sous plafonds variables… Chacun de ses aspects a, entre autre, été défini dans les articles « Taille des bâtiments et conséquences » ainsi que « Forme des bâtiments et conséquences ». À leur lecture, il paraît évident que les surfaces des façades ne sont pas proportionnelles à la surface habitable ou à la surface de plancher. La conclusion est sans appel :

Les prix des façades ne sont pas proportionnels à la surface des constructions

Des estimations unitaires irréelles

Cumuler les prix du sol, des planchers et des toits proportionnels à la surface habitable avec ceux des façades et des équipements qui ne le sont pas pour estimer un prix unitaire global de construction est irréaliste. La somme d’incidences proportionnelles à la surface habitable et d’incidences qui ne le sont pas ne peut en aucun cas conduire à un prix unitaire. Une telle opération n’a d’ailleurs aucune signification physique réelle. La conclusion est inévitable :

Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface
Utiliser un prix unitaire indépendant de la surface est un risque d’erreur catastrophique

Vers une estimation plus réaliste

Le fait qu’il existe des prestations proportionnelles à la surface des constructions, et d’autres qui ne le sont pas, implique que l’évolution du prix d’une construction n’est pas de la forme S*Pu, surface multipliée par prix unitaire, mais plutôt du type ∆S*Pum2 + Ps, formule de la forme f (x) = ax + b qui prend en compte les deux types de prix, proportionnels et non proportionnels, et dans laquelle :

  • PS est le Prix de construction tout compris d’un Modèle, de surface connue S, réalisée sur le même mode de construction que celui du projet. S peut indifféremment être la différence de Surface De Plancher SDP ou de Surface Habitable SHab
  • ∆S est l’écart de cette même surface entre le modèle et le projet
  • Pum2 est le Prix Unitaire du m2 supplémentaire, celui du m2 des prestations qui sont proportionnelles au type de surface utilisé. Il ne peut être déterminé que sur la base d’analyses de devis et de comparaisons de constructions proches du projet ou, comme cela a été réalisé pour cet article, sur celle de simulations économiques de projets semblables de taille différentes.
L’expression du prix de construction sous cette forme montre clairement qu’il existe un prix minimal de construction qui peut être celui du modèle. Sa taille minimale doit alors correspondre au minimum autorisé par la réglementation.

Pour simplifier les estimations, la surface du modèle peut être prise à 100m2. La différence de surface entre modèle et projet doit alors être comptée négativement lorsque la surface du projet est inférieure à 100m2, et positivement lorsqu’elle est supérieure. La formule de calcul peut alors devenir simplement (S-100)*Pum2-P100 dans laquelle P100 est, bien entendu, le prix d’une maison de 100m2.

Dans cette estimation le prix des murs est considéré proportionnel à la surface de la construction malgré ce qui a été précisé ci-avant. Le but est de vérifier si les résultats ainsi obtenus sont tout aussi aberrants que dans le cas des prix unitaires ou, au contraire, si l’écart par rapport à la réalité c’est nettement réduit.

Une vérification des résultats

Quelques contrôles sur la base de devis existants et de simulations de prix de projets similaires mais de tailles différentes ont permis de vérifier que les estimations basées sur un calcul de ce type peuvent être vraiment très proches de la réalité malgré l’iinfluence des changements de taille, les répercutions des modifications sur la forme et les conséquences des variations de compacité qui en résulte. Il faudrait toutefois des dizaines de vérifications, sur plusieurs dizaines de projets de tous types, pour s’assurer de la précision des estimations et des corrections éventuelles à prendre en compte en fonction de la surface. Dans tous les cas, les risques d’erreur sont toujours largement inférieurs à ceux résultant du prix unitaire au m2 de surface de plancher ou de surface habitable.

Les simulations ont également permis de vérifier que les prix unitaires peuvent varier de plusieurs centaines d’euro entre une petite maison et une grande. Les écarts très importants ont confirmé qu’un prix global sur la base d’un prix unitaire unique relève du non-sens. Une augmentation de la surface de plancher de 10m2 peut conduire à une baisse du prix unitaire d’environ 100€TTC/m2SdP. Une variation de surface de 50m2 conduit à un écart de prix unitaire supérieur à 300€TTC/m2SdP. Utiliser un prix unitaire conduit fatalement à des erreurs importantes puisqu’une erreur de 300€TTC/m2SdP sur 150m2 représente tout de même plus de 45 000€TTC.

Une aide à la conception

La réalisation d’une construction de 100m2SdP à 150k€TTC, faisant fonction de bâtiment modèle, conduit à un prix unitaire de 1500€TTC/m2SdP. Lors de la conception sur la base de ce ratio, une maison de 120m2SdP, basée sur ce modèle, serait estimée à 120*1500 soit 180k€TTC. Le prix estimé sur la base de la méthode définie ci-dessus conduit à un somme de seulement 159k€TTC. La différence est de 21k€. Cet exemple a fait l’objet d’une simulation de prix avec les données dimensionnelles du modèle et du projet. L’écart de prix global, avec la méthode ci-dessus, c’est avéré inférieur à 1 %. Cet exemple montre que non seulement les estimations classiques sont totalement fausses mais que, de plus, elles peuvent conduire à des décisions regrettables comme, par exemple, celle qui consiste à réduire la surface habitable pour passer en prix alors qu’une estimation plus sérieuse, dés le départ, aurait permis de ne pas aboutir à cette extrémité.

Une meilleure estimation d’un projet permet de mieux définir son programme
et notamment son budget

Les données disponibles

La disponibilité des données de projets existants est la plupart du temps telle que définie ci-après :

  • Les prix de construction sont parfois connus mais il n’est pratiquement jamais précisé s’il s’agit du prix de construction hors taxe ou TTC, du bâtiment seul ou avec les réseaux, la voirie et les frais de construction hors terrain.
  • Les surfaces sont parfois précisées mais il n’est pas toujours indiqué s’il s’agit de la surface habitable, de la surface de plancher ou de toute autre.
  • Les matériaux sont parfois indiqués mais ce n’est pas toujours le cas et tous les détails ne sont pas connus.
  • Le prix de construction du m2 supplémentaire n’est, quant à lui, clairement jamais indiqué pour la simple et seule raison que la notion est pratiquement inconnue ou que sa valeur n’est pas disponible.
Réaliser une estimation suivant la méthode décrite dans cet article n’est généralement pas possible parce que les données nécessaires ne sont pas disponibles ou ne sont pas divulguées.

Les limites d’un effet de seuil thermique

La méthode d’estimation décrite ci-avant, pourtant souvent proche de la réalité lorsque les données sont disponibles, présente encore un risque d’erreur très important lorsqu’il existe un effet de seuil thermique, notamment dans le cas des maisons passives optimisées, quand le kilowatt heure à économiser obligatoirement, pour respecter les critères du label passif, implique un changement de matériau, d’équipement ou, pire, de mode de construction comme se sera expliqué dans un prochain article.

En résumé :
  • Tous les prix de construction ne sont pas proportionnels à la surface des constructions.
  • Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface
  • Les estimations de prix de construction sur la base de prix unitaire indépendant de la surface des projets peut conduire à des résultats aberrants