5-2 - Investir plus pour gagner plus…

Le sommaire des infos et concepts des maisons passives
Travailler plus pour gagner plus est un slogan des dernières élections présidentielles qui s’avère souvent vrai, mais, les activités qui rapportent le plus n’étant pas forcément celles qui nécessitent de travailler plus, il peut parfois s’avérer faux. Le dilemme est posé. Dois-je travailler plus pour gagner plus ou trouver une activité qui me rapporte plus sans plus de travail? Le problème de la première proposition est qu’il faut non seulement le vouloir mais aussi le pouvoir. Celui de la deuxième proposition est, a priori, qu’il faut remettre en cause activité, savoir faire, compétence, formation, mode de vie… et que tout cela ne se fait pas sans… un gros travail, au moins au départ. Il semble donc que l’on soit souvent condamné à travailler plus pour gagner plus. Alors, existe-t-il d’autres solutions?

Un jeu rémunéré pourrait être la solution idéale pour avoir plus sans travailler plus, à condition de gagner… et c’est bien là le problème car à moins de pouvoir tricher ou d’être voyant, ce qui paraît peu vraisemblable, nous avons fort peu de chance de gagner suffisamment pour ne pas être obligé de travailler plus pour gagner plus.

En y réfléchissant, gagner plus n’est alors peut-être pas la bonne orientation car le vrai objectif ne serait-il pas plutôt de pouvoir faire plus avec ce qu’on a? En déplaçant le problème, on peut rechercher d’autres solutions. Économiser plus dans des domaines qui ne remettent pas en cause notre mode de vie serait équivalent à gagner plus pour satisfaire nos envies et nos centres d’intérêt, à court mais surtout à long terme. La solution est peut-être là.

Comment faire pour économiser plus sans remettre en cause nos modes de vie? Quels sont les domaines dans lesquels il est possible d’agir en respectant ce besoin qui peut être considéré comme vital? Réfléchissez à ce problème quelques secondes, sans lire la suite de cet article, mais à partir de son titre et en partant du principe que s’il est disponible sur ce site ce n’est peut-être pas tout à fait un hasard…

Les infos et concepts

Vous allez acheter ou faire construire une maison neuve de 100m2 habitable au standard actuel. Votre construction, milieu de gamme, doit être construite pour 1500€TTC/m2 hors terrain, taxes et frais divers.

Pour acheter cette maison sans vous démunir de vos quelques économies et ne pas trop vous pénaliser mensuellement, vous allez faire un crédit pour le prix total de la maison, soit 150000€, sur une durée de 20 ans.

Sans apport, le crédit vous est proposé au taux de 4,5% assurance comprise. Les mensualités de remboursement seront constantes à 920€ sur toute la durée du financement.

Bien que ce ne soit pas le cas de 80% des constructions actuelles, votre future maison sera conforme à la réglementation thermique applicable, la RT2005. Le bâtiment nécessitera, années après années, tout au long de sa durée de vie, environ 100kWh d’énergie par m2 habitable et par an pour son chauffage afin de maintenir une température proche de 20°C pendant toute la période de chauffe. Pour assurer votre confort tant que vous l’utiliserez, vous devrez impérativement trouver l’argent nécessaire pour payer cette énergie qui ne fera, à coup sûr, qu’augmenter fortement au fil du temps.

Un architecte vous parle de maisons passives. Il vous explique que dans une construction classique, c’est l’entreprise chargée de la réalisation du chauffage qui doit vous assurer une situation de confort, au plus froid de l’hiver, en dimensionnant un système de chauffage capable de compenser les pertes de chaleur et maintenir la température aux alentours de 20°C, coûte que coûte, c’est-à-dire quels que soient la quantité et le prix de l’énergie nécessaire. Dans une maison passive, au contraire, ce sont les caractéristiques de conception de la construction qui sont calculées dès le départ, de manière à obtenir, la plupart du temps, une situation de confort supérieure sans système de chauffage permanent. La performance de l’isolation, sans pont thermique, associée à une ventilation double flux et à un contrôle de la perméabilité à l’air du bâtiment permet d’atteindre cet objectif.

Le concept vous paraissant intéressant au regard de vos factures d’énergie, vous réagissez instantanément en posant la même question que la très grande majorité des gens : Combien ça vaut?

L’architecte vous répond alors que ce n’est pas ce que ça vaut qui est important mais ce que ça coûte tous les jours de tous les mois de toute votre vie.

Les infos et concepts

Il vous explique qu’une maison passive vaudra plus cher d’environ 20% que votre maison RT2005. Son prix de construction sera de 1800€TTC/m2Shab hors terrain, taxes et frais divers amenant le prix total de votre projet à 180000€. Les conditions de financement inchangées vous conduiront à des mensualités de 1104€, soit 184€ de remboursement mensuel supplémentaire.

Il vous précise, également et à juste titre, que le résultat le plus important d’une telle option sera une très forte réduction des besoins en énergie de chauffage limitée, par Le concept maison passive, à 15kWh/m2Shab et par an. L’économie engendrée par cette baisse spectaculaire de consommation se cumulera au fil du temps et compensera l’augmentation du coût du crédit.

Le coût évolutif de l’énergie et la forte différence de consommation impliquent que le comparatif entre ces deux types de construction ne peut en aucun cas se faire sur les seules données initiales puisqu’il y a évolution d’une partie d’entre elles. Dans les premières années les constructions classiques sont financièrement plus intéressantes car moins chères à réaliser alors qu’à long terme ce sont les constructions passives qui le deviennent car le coût énergétique creuse l’écart. Cette remarque confirme que la valeur de la construction ne peut en aucun cas être le critère de choix de la réalisation d’un tel investissement parce qu’il ne prend en compte ni les coûts induits, ni leur augmentation prévisible. La valeur de la construction n’est pas le prix à payer au contraire du coût global qui intègre notamment celui de l’énergie et de son évolution.

La période de comparaison à prendre en compte semble être celle qui va de l’installation dans le bâtiment jusqu’à quelques années après la retraite car c’est à ce moment la que de nombreux facteurs se combineront :
        • Achèvement du paiement des crédits de la construction
        • Prix maximum de l’énergie par rapport à celui de l’époque de l’investissement
        • Revenus minimisés de part l’absence de revenus professionnels
        • Nécessité de développer des moyens d’occupations de substitution à l’activité professionnelle

Les données économiques permettant de déterminer des coûts globaux comparables entre un bâtiment RT2005 et une construction passive équivalente par ailleurs sont récapitulées dans le tableau suivant :

Les infos et concepts

Les coûts du crédit et de l’énergie résultants des données précédentes, calculés mensuellement et annuellement, additionnés, cumulés et comparés ont été arrangés sous forme de tableau avec leur évolution, année après année sur la période d’analyse et d’étude de 50ans. Les courbes suivantes, plus parlantes qu’un tableau, montrent l’évolution comparée entre construction classique et construction passive des coûts simples et cumulés ainsi que des surcoûts dans le cas de l’exemple ci dessus.

Les infos et concepts

Les infos et concepts

Les infos et concepts

Les infos et concepts

Ces documents, dont les chiffres sont spécifiques à l’exemple ci-dessus, amènent toutefois à des conclusions capitales d’intérêt général :
        • Au bout de 50 ans, au moment de la retraite, le coût de l’énergie vitale pour se chauffer sera quasiment négligeable. L’économie mensuelle par rapport à une maison classique actuelle, en euro constant, c’est-à-dire actualisé à la valeur d’aujourd’hui, dans l’exemple, est de 85€ par mois soit 1020€ par an, ce qui est loin d’être négligeable. Cette économie est équivalente à un gain mensuel supplémentaire.
        • L’économie d’énergie cumulée, après déduction des surcoûts de financement, s’élève à 92169€ dans l’exemple qui, après actualisation, représentent 43781€ d’aujourd’hui soit plus que le surcoût initial de 30000€. Le montant de l’économie d’énergie est équivalent à une baisse du prix de l’investissement d’un montant de 13781€ par rapport à celui d’une construction classique actuelle.
        • La comparaison avec une construction plus ancienne, dont les performances thermiques seraient bien plus mauvaises qu’une construction RT2005, donnerait des résultats dont l’avantage à long terme serait nettement plus important pour la maison passive. En ne changeant dans l’exemple que la quantité d’énergie consommée, portée à 250kWh/m2SHab/an qui correspond à une maison non isolée d’avant 1975, le gain mensuel équivalent est porté à 235€ par mois lorsque vous prenez votre retraite et l’économie équivalente à une baisse du prix de l’investissement en construction passive est de pratiquement 160000€.
        • Le prix de réalisation de la construction passive étant supérieur de 20% à celui d’un bâtiment classique RT2005, il est fort à parier que les prix de revente suivront une évolution similaire ou supérieure et d’autant plus importante et que les évolutions du prix de l’énergie le seront. C’est déjà le cas dans les pays ou ce type de construction est plus développé qu’en France.

Dans l’exemple, seul le montant de l’investissement et le prix de l’énergie sont pris en compte dans le calcul du coût de revient de la construction mais en réalité c’est le cycle de vie total du bâtiment qui devrait être le seul critère de décision économique puisqu’il devrait inclure :
        • Le coût d’investissement
        • Le coût de conception
        • Le coût de construction
        • Le coût d’exploitation (Gestion)
        • Le coût de fonctionnement (Énergie)
        • Le coût de maintenance (Entretien)
        • Le coût de remise en état (Réparation - remplacement)
        • Le coût de démolition
        • Le coût d’évacuation

Il devrait également prendre en compte l’aspect financier, de plus en plus fréquemment dépendant des performances énergétiques de la construction :
        • Le coût du financement
        • Les aides financières
        • Les aides fiscales
        • Le coût des taxes
        • Le coût des impôts
        • La valeur locative

Il pourrait également prendre en compte des éléments plus difficilement quantifiables tous à l’avantage des constructions passives :
        • La meilleure qualité de construction qui découle de facto du concept de construction passive
        • L’augmentation de la durée de vie du bâtiment qui découle également du concept
        • La valeur de la stabilité locative liée à la qualité de vie dans les bâtiments passifs
        • La valorisation du patrimoine et l’augmentation de la valeur vénale du bien
        • La protection de l’environnement liée à la diminution de la pollution au CO2 et, en parallèle, la limitation de l’impact des constructions sur la modification du climat
        • La limitation de la vitesse d’épuisement des ressources fossiles
        • L’amélioration de l’indépendance énergétique nationale vis-à-vis des pays producteurs et de ses corollaires, la sécurité nationale et la sécurité d’approvisionnement due à la diminution des besoins
        • L’amélioration de la sécurité financière et de l’indépendance individuelle qui découle également de la faiblesse des besoins
        • Le progrès social et sociétal lié à la baisse des coûts énergétiques
        • La qualité de vie et le gain de santé lié à l’amélioration du confort et à la qualité de l’air intérieur
        • La possibilité de substituer des énergies renouvelables non polluantes aux énergies fossiles du fait de la faiblesse de la puissance nécessaire

Pour être complet, le coût des démolitions, similaire que le bâtiment soit de type RT2005 ou passif, incluant les prix de l’évacuation et du traitement des déchets lorsque la construction sera en fin de vie après plus de cent ans d’usage, devrait également être pris en compte dans le calcul du coût global de toute construction.

Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.

En résumé :
Le coût de l’énergie, largement plus faible en maison passive, fait plus que compenser le surcoût de l’investissement initial à long terme. La quasi-totalité des autres coûts engendrés par la construction et la plupart des avantages non quantifiables sont à l’avantage des maisons passives. Ces informations démontrent, à l’évidence, qu’un investissement immobilier ne peut vraiment pas se décider uniquement sur la base de sa valeur d’achat mais sur celui de son coût global pour éviter de passer à côté de gains potentiels très importants.

Investir dans une vraie Maison passive, labellisée, c’est, à long terme, économiser plus sans même en avoir conscience, sans remettre en cause son mode de vie. C’est équivalent à gagner plus sans pour autant travailler plus. Ne pas penser passif, dès l’idée de construire ou d’acheter un bien immobilier, c’est peut-être commettre une des plus grosses erreurs financières de sa vie.

Si vous êtes propriétaire de votre logement ou de votre maison et si vous estimez que vous payez trop d’énergie pour votre chauffage, faites rapidement réaliser un bilan thermique. Si vous constatez que c’est bien le cas, n’hésitez pas à vous lancer au minimum dans les travaux les plus efficaces sur le plan thermique. Les économies de chauffage vous paieront en partie les travaux. Les aides dont vous pourrez bénéficier, prêts à taux zéro, subventions, crédits d’impôts pourront combler la différence et de plus votre construction prendra de la valeur. Enfin, vous diminuerez la pollution produite par le chauffage de votre construction.

Si vous possédez Excel ou son équivalent gratuit OpenOffice.org, vous pouvez télécharger le Comparatif-RT2005-Passif comportant le tableau de calcul et les courbes des résultats correspondants afin de réaliser vos propres simulations. Ce tableau est fourni sans aucune garantie. Les simulations et reproductions que vous pourriez réaliser, avec ou sans modification de votre part, le seront sous votre pleine et entière responsabilité.


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