16-2 - Estimations des prix de construction (V2017)

Le sommaire des infos et concepts des maisons passives
Sachant qu’une maison de 100m2 habitables vaut 150k€TTC, combien vaut une maison d’une surface de 150m2 strictement indique par ailleurs ?

La réponse à cette question sera quasiment toujours la même : le prix de la petite maison étant de 150k€TTC pour 100m2, soit 1500€TTC/m2, celui de la grande sera de 150m2*1500€TTC/m soit 225k€TTC. Cette estimation est elle vraie ou fausse?

Les indications de prix prévisionnels de construction sont pratiquement toujours données sur la base de prix au m2 de surface habitable de bâtiments déjà réalisés, tout simplement parce que c’est la solution la plus simple pour réaliser l'estimation d'une construction en quelques secondes, et que pratiquement personne ne s’est posé la question de la qualité réelle du résultat qu’il est possible d’obtenir. On fait simplement comme tout le monde, comme d'habitude…

Pourtant l’expérience montre, à l’évidence, que ce type d’estimation montre très rapidement ses limites et peut même amener à des erreurs conséquentes. Les prix de la quasi-totalité des différents éléments d'une construction n'étant pas proportionnels à la surface habitable, il n'y a absolument aucune raison pour que le prix global d'une maison soit proportionnel à celle-ci. Le risque d’erreur est amplifié dans les constructions les plus performantes, notamment les maisons passives, du fait des prix plus élevés des prestations que ce type de construction impose et de la nécessiter d'adapter chaque projet au climat local. C'est ce qui est démontré ci-après.

Les bases des comparaisons

Imaginons que les 2 maisons de type T5 situées dans le même secteur, à la même altitude et orientées de manière similaire, comportant, entre autres, un séjour regroupé avec la salle à manger, 3 chambres et un bureau, toutes deux passives, ne varient que par les surfaces des pièces. La petite maison fait 90m2 habitables au total alors que la grande atteint 150m2.

L’influence des prix des équipements

Partons du principe que, en dehors des différences de surfaces, les maisons sont strictement identiques. Le plan de la grande est simplement un agrandissement de celui de la petite. Les équipements des deux logements, sont donc, entres autres, similaires au niveau des menuiseries passives, de l’électricité, de la plomberie, du CESI (Chauffe-Eau Solaire Individuel), du chauffage et de la VMC double flux dotée d'un puits provençal.

Concernant les fenêtres triple vitrage, les prix des prestations seront strictement les mêmes dans les deux maisons. Concernant les autres équipements cités, la différence ne sera que de quelques centaines d’euros, essentiellement dus a une VMC double flux dont les débits pourront être plus faibles et à des distances plus longues entre pièces. Ces écarts de prix sont négligeables au regard des sommes en jeu qui, sur la base de projets récents, peuvent largement dépasser 50k€TTC et parfois même, notamment dans le cas de menuiseries bois aluminium de très grande taille, atteindre 70k€ TTC. Ces sommes rapportées à la surface habitable du petit logement de 90m2 représentent entre 550 et 780€TTC/m2SHab alors qu’elles n'ont une incidence que de 330 et 470€TTC/m2SHab dans le grand de 150m2.

La différence de prix unitaire, résultant uniquement de ces travaux, dans le cas d'une maison passive, est compris entre 220 et 310€TTC/m2SHab. Une estimation, basée sur un ratio qui présente de tels écarts, peut conduire à une erreur comprise entre de 20 et 28k€TTC dans la maison de 90m2 et de plus de 33 et 47k€TTC dans celle de 150m2 !!!

Le prix des équipements, qui représentent une partie conséquente du prix global des travaux, peut être considéré indépendant de la surface du projet. Il influe sur le prix unitaire des constructions qu’il concourt à augmenter d’autant plus qu’elles sont de petite taille. La valeur de l’incidence des équipements montre qu’il est donc beaucoup plus difficile de réaliser une petite construction passive à un prix acceptable qu’une grande.

Dans une maison seulement RT2012, les équipements cités ont bien moins d'influence sur le prix unitaire de construction, voir même pratiquement aucune. Elles ne comportent en effet pratiquement jamais de fenêtre triple vitrage et la VMC simple flux y règne en maître. On préfère y installer des systèmes de chauffage performants qui peuvent par contre avoir une incidence importante du fait de leur prix.

Les prix des équipements des constructions ne sont pas proportionnels à la surface habitable
Leur incidence est d’autant plus élevée que les constructions sont petites

L’influence du sol et des toits du bâtiment

La maison peut être de plain-pied ou comporter un étage. Si elle est entièrement en rez-de-chaussée, le sol et le toit sont proportionnels à la surface habitable. Si elle est à étage, le sol et le toit représentent à peu près la moitié de la surface habitable. Leur incidence est donc divisée par 2 par rapport à une construction d’un seul niveau, mais il faut ajouter celle du plancher de l’étage qui représente également environ la moitié de la surface habitable. Ce plancher intermédiaire revient toutefois bien moins cher que celui du rez-de-chaussée parce qu'il n'a besoin ni de fondations ni d'isolation entre les niveaux. Globalement le sol et le toit d'une maison dotée d'un étage, reviennent moins cher que ceux d'une maison de qualité thermique et de surface équivalente, mais en rez-de-chaussée.

Les prix des planchers et du toit des constructions
ne sont pas proportionnels à la surface habitable
parce qu'ils dépendent de la forme de la construction.

L’influence des façades

Une construction peut être grande ou petite, en rez-de-chaussée ou en étage, très découpée ou avec un plan proche du carré, les hauteurs sous plafonds peuvent être très variables… Chacun de ses aspects a, entre autres, été défini dans les articles « Taille des bâtiments et conséquences » ainsi que « Forme des bâtiments et conséquences ». À leur lecture, il paraît évident que les surfaces des façades ne sont pas proportionnelles à la surface habitable, la Shab, ou à la surface de plancher, la SDP. La conclusion est sans appel :

Les prix des façades ne sont pas proportionnels à la surface des constructions

Des estimations unitaires irréelles

Cumuler les incidences des prix des toits, des planchers, des façades et des équipements qui ne sont pas proportionnels aux surfaces habitables pour estimer un prix unitaire global de construction en fonction de cette même surface habitable, est totalement irréaliste. Le remplacement de la surface habitable par la surface de plancher ne peut rien y changer. La conclusion est inévitable :

Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface habitable ou de plancher
Utiliser un prix unitaire dépendant uniquement de ces surfaces est un risque d’erreur catastrophique

Vers une estimation plus réaliste

Le fait qu'il n'existe pas de proportion entre les surfaces des constructions et leur prix unitaire peut poser un problème d'estimation tout à la fois rapide et fiable. Si les prix des parois, sols, murs et toits, aménagements intérieurs, équipements… ne sont pas proportionnels à la surface habitable, l'expérience démontre qu'il est par contre possible de réaliser une estimation rapide assez précise lorsque la comparaison à lieu entre des constructions de surfaces très différentes mais similaires tant en termes de forme, que de matériaux et de niveau des prestations thermiques.

Si l’évolution du prix d’une construction n’est pas de la forme SHab*Pu, surface habitable multipliée par prix unitaire, elle peut être définie par une formule du type PS + ∆S*Pum2 qui prend en compte la totalité des deux types de prix, proportionnels et non proportionnels aux surfaces.

Dans cette formule :

  • PS est le Prix de construction tout compris d’un modèle, de surface connue S, réalisée sur le même mode de construction que celui du projet. S peut indifféremment être la différence de surface habitable ou de surface de plancher.
  • ∆S est l’écart de cette même surface entre le modèle et le projet.
  • Pum2 est le Prix Unitaires du m2 supplémentaire, celui du m2 des prestations qui sont globalement proportionnelles au type de surface choisie. Il ne peut être déterminé que sur la base d’analyses de devis et de comparaisons de constructions proches du projet ou, comme cela a été réalisé pour cet article, sur celle de DQE TCE, Devis Quantitatifs Estimatifs Tout Corps d'État, de projets similaires mais de surfaces et proportions différentes en plan.

Pour simplifier les estimations, la surface du modèle peut être prise à 100m2. La différence de surface entre modèle et projet doit alors être comptée négativement lorsque la surface du projet est inférieure à 100m2, et positivement lorsqu’elle est supérieure. La formule de calcul peut alors devenir simplement P100 + (S-100)*Pum2 dans laquelle P100 est, bien entendu, le prix d’une maison dont la surface de référence choisie est de 100m2.

Une vérification des résultats

La réalisation d’une construction de 100m2SdP à 150k€TTC, faisant fonction de bâtiment modèle, conduit à un prix unitaire de 1500€TTC/m2SdP. L'estimation habituelle d'une maison de 120m2 habitable, sur la base de ce ratio, conduit à un prix de construction de 120*1500 soit 180k€TTC. Le prix estimé sur la base de la méthode définie ci-dessus conduit à un somme de seulement 159k€TTC. La différence entre les deux estimations est tout de même de 21k€ TTC!!! Cet exemple a fait l’objet d’une simulation de prix avec les données réelles du modèle et du projet. L’écart de prix global, définit avec la nouvelle méthode, c’est avéré être seulement inférieur de 1 % à celui du DQE TCE.

Quelques contrôles sur la base de devis existants et de DQE précis de projets similaires, mais de tailles et proportions différentes, ont permis de vérifier que les estimations basées sur un calcul de ce type peuvent être vraiment très proches de la réalité et très fiables, malgré l’influence des changements de taille, les répercutions des modifications sur la forme et les conséquences des variations de compacité qui peuvent être simulées. Il faudrait toutefois des dizaines de vérifications, sur plusieurs dizaines de projets de tous types, pour s’assurer de la précision des estimations et des corrections éventuelles à prendre en compte en fonction des variations choisies.

Les simulations ont également permis de vérifier que les prix unitaires peuvent varier de plusieurs centaines d’euros entre une petite maison et une grande. Les écarts très importants ont confirmé qu’un prix global sur la base d’un prix unitaire unique relève du non-sens. Une augmentation de la surface de plancher de 10m2 seulement peut pourtant conduire à une baisse du prix unitaire d’environ 100€TTC/m2SdP. Une variation de surface de 50m2 conduit à un écart de prix unitaire supérieur à 300€TTC/m2SdP. Utiliser un prix unitaire conduit fatalement à des erreurs importantes puisqu’une erreur de 300€TTC/m2SdP sur 150m2 représente tout de même plus de 45 000€TTC!!!

Une aide à la conception et à la décision

L'exemple ci-dessus montre que non seulement les estimations classiques sont totalement fausses, mais que, de plus, elles peuvent conduire à des décisions regrettables de la part du concepteur comme, par exemple, celle qui consiste à réduire la surface habitable pour passer en prix alors qu’une estimation plus sérieuse, dés le départ, aurait éventuellement permis de ne pas aboutir à cette extrémité.

La nouvelle méthode d'estimation rapide permet de faire comprendre au maître d'ouvrage qu'il faut fortement négocier le prix d'un projet qui augmenterait proportionnellement au prix unitaire et à la surface supplémentaire souhaitée ou décider d'aller voir ailleurs. Enfin, il montre qu’il faut, par contre, sauter sur l'occasion quand le prix d'achat baisse proportionnellement à ce prix unitaire et à la baisse de surface demandée.

Une meilleure estimation d’un projet permet
de prendre la bonne décision

Les données disponibles

La disponibilité des données de projets existants est, la plupart du temps, telle que définie ci-après :

  • Les prix de construction sont parfois connus, mais il n’est pratiquement jamais précisé s’il s’agit du prix de construction hors taxe ou TTC, du bâtiment seul ou avec les réseaux, la voirie et les frais de construction que sont entre autres les honoraires, les taxes…
  • Les surfaces sont parfois précisées, mais il n’est pas toujours indiqué s’il s’agit de la surface habitable, de la surface de plancher ou de toute autre.
  • Les matériaux sont parfois indiqués, mais ce n’est pas toujours le cas et tous les détails ne sont pas connus.
  • Le prix de construction du m2 supplémentaire n’est, quant à lui, clairement jamais indiqué pour la simple et seule raison que la notion est pratiquement inconnue ou que sa valeur n’est pas disponible.
Réaliser une estimation suivant la méthode décrite dans cet article n’est malheureusement généralement pas possible parce que les données nécessaires ne sont la plupart du temps pas disponibles. Les concepteurs peuvent éventuellement en disposer, mais seulement dans le cadre d'un nouveau projet proche d'un projet déjà réalisé. Un projet trop différent ne pourra en bénéficier qu'en première approche.

Les limites d’un effet de seuil thermique

La méthode d’estimation décrite ci-avant, pourtant souvent proche de la réalité lorsque les données sont disponibles, présente encore un risque d’erreur très important lorsqu’il existe un effet de seuil thermique. C'est notamment dans le cas des maisons passives optimisées, quand le kilowatt heure à économiser obligatoirement, pour respecter les critères du label passif, implique le dépassement des capacités thermiques d'un matériau, d'un équipement ou, pire, du mode de construction et qu'il est alors impératif d'en changer avec des conséquences évidentes parfois positives, mais souvent négatives sur le prix de construction.

En conclusion

Sauf dans le cas d'une conception proche d'une construction existante dont le prix, le mode de construction et l'environnement sont connus, notamment quand il s'agit de maisons passives, les estimations en fonction de la surface habitable ou de la surface de plancher n'ont qu'une valeur d'approximation à conforter dès que possible par un DQE TCE précis. Dans tous les cas, il faudra rajouter les prix de toutes les autres prestations qui sont ceux de la voirie, des réseaux, des annexes, de la piscine, des frais généraux, des honoraires, des taxes, des clôtures, du jardin… qui ne sont bien sûr pas prévus dans les estimations décrites ci-dessus. Le prix d'une maison passive n'est en effet qu'une partie du budget d'un opération parfois même moins de 50% tel qu'indiqué dans la suite de cet article intitulée "Comparaison entre prix et budget".


En résumé :
  • Les prix de construction ne sont pas proportionnels à la surface habitable, la surface de plancher ou la surface utile des constructions.
  • Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface.
  • Les estimations de prix de construction sur la base de prix unitaire et de la surface des projets peut conduire à des résultats aberrants.


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