17-2 - Estimation des prix de construction (V2018)

Le sommaire des concepts des maisons passives

Les bases du problème


L'estimation du coût d'une future construction a déjà été abordée dans un précédent article. Celui-ci est destiné à confirmer l'inutilité du prix de construction au m2 habitable en expliquant, avec plus de précision et de détails, les risques catastrophiques qui résultent de son usage.

Le problème est le suivant : "Sachant qu’une maison de 100m2 habitables vaut 150k€ TTC, combien vaut une maison d’une surface de 150m2 strictement identique par ailleurs?"

La réponse à cette question est quasiment toujours la même : le prix de la petite maison étant de 150k€ TTC pour 100m2, soit 1500€ TTC/m2, celui de la grande sera de 150m2*1500€ TTC/m soit 225k€ TTC. Cette estimation est elle vraie ou fausse?

Les limites du prix au m2


Les indications de prix prévisionnels de construction sont pratiquement toujours données sur la base de prix au m2 de surface habitable de bâtiments déjà réalisés, tout simplement parce que c’est la solution la plus simple pour réaliser l'estimation d'une construction en quelques secondes, et que pratiquement personne ne s’est posé la question de la qualité réelle du résultat qu’il est possible d’obtenir. On fait simplement comme tout le monde, comme d'habitude, ou pire, comme on croit qu'il faut faire sans vraiment se renseigner sur l'exactitude de la méthode…

L’expérience montre pourtant, à l’évidence, que ce type d’estimation montre très rapidement ses limites et peut même amener à des erreurs conséquentes.

Les prix de la quasi-totalité des différents éléments d'une construction n'étant pas proportionnels à sa surface habitable,
il n'y a absolument aucune raison pour que le prix global d'une maison soit proportionnel à celle-ci.

Le risque d’erreur est amplifié dans les constructions les plus performantes, les maisons passives, du fait des prix plus élevés des prestations que ce type de construction impose et de la nécessité d'adapter chaque projet au climat local.

Les bases des comparaisons des prix de construction


Imaginons que deux maisons, situées dans le même secteur, à la même altitude et orientées de manière similaire, de mêmes performances thermiques, ne varient que par les surfaces des pièces. La petite maison fait 100m2 habitables au total alors que la grande atteint 150m2.

Partons du principe que, en dehors des différences de surfaces, les maisons sont strictement identiques. Le plan de la grande est simplement un agrandissement de celui de la petite. Les équipements des deux logements, sont donc, entre autres, similaires au niveau des menuiseries extérieures, de l’électricité, de la plomberie, du CESI (Chauffe-Eau Solaire Individuel), du chauffage et de la VMC double flux dotée d'un puits provençal.

Concernant les fenêtres triple vitrage, les prix des prestations seront strictement les mêmes dans les deux maisons. Concernant les autres équipements cités, la différence ne sera que de quelques centaines d’euros, essentiellement dus a une VMC double flux dont les débits seront approximativement proportionnels aux surfaces et à des distances plus longues entre pièces. Ces écarts de prix sont négligeables au regard des sommes en jeu.

Les conséquences d'une augmentation de la surface habitable


L'écart, en termes de prix global, sur la base de projets récents, peut atteindre 40k€ TTC pour un accroissement de la surface habitable de 50m2. Contrairement à la variation des prix des équipements, cette augmentation n'est pas négligeable. Elle n'est toutefois pas non plus au niveau d'une estimation au m2 habitable. Cette somme rapportée à la surface habitable supplémentaire représente en effet une augmentation de seulement 800€ TTC/m2SHab, donc très en dessous du prix unitaire initial. Une estimation, basée sur un ratio qui présente pratiquement 50% d'écart par rapport à la réalité, conduit à des erreurs invraisemblables. Dans l'exemple, elle atteint 700€ TTC/m2SHab, soit 35k€ TTC pour les 50m2 supplémentaires!!!

L’influence des équipements


Dans les conditions indiquées ci-avant, le prix des équipements, qui représente une partie conséquente du prix global des travaux d'une maison passive, peut être considéré indépendant de la surface du projet. Ce prix, quasiment forfaitaire, influe donc sur le prix au m2 des constructions qu’il concourt à augmenter d’autant plus qu’elles sont de petite taille. La valeur de l’incidence des équipements montre qu’il est beaucoup plus difficile de réaliser une petite construction passive à un prix acceptable qu’une grande.

Dans une maison seulement RT2012, les équipements cités ont bien moins d'influence sur le prix unitaire de construction. Elles ne comportent en effet pratiquement jamais de fenêtre triple vitrage et la VMC simple flux y règne en maître. On préfère y installer des systèmes de chauffage performants qui peuvent par contre avoir une incidence importante du fait de leur prix.

Les prix des équipements des constructions ne sont pas proportionnels à la surface habitable
Leur incidence est d’autant plus élevée que les constructions sont petites.

L’influence du sol et des toits du bâtiment


La maison peut être de plain-pied ou comporter un étage. Si elle est entièrement en rez-de-chaussée, le sol et le toit sont proportionnels à la surface habitable. Si elle est à étage, le sol et le toit représentent à peu près la moitié de la surface habitable. Leur incidence est donc divisée par 2 par rapport à une construction d’un seul niveau, mais il faut ajouter celle du plancher de l’étage qui représente également environ la moitié de la surface habitable. Ce plancher intermédiaire revient toutefois bien moins cher que celui du rez-de-chaussée parce qu'il n'a besoin ni de fondations ni d'isolation entre les niveaux. Globalement le sol et le toit d'une maison dotée d'un étage, reviennent moins cher que ceux d'une maison de qualité thermique et de surface équivalente, mais en rez-de-chaussée.

En dehors des constructions de plain-pied,
les prix des planchers et ses toits
ne sont pas proportionnels à la surface habitable.

L’influence des façades


Une construction peut être grande ou petite, en rez-de-chaussée ou en étage, très découpée ou avec un plan proche du carré, les hauteurs sous plafonds peuvent être très variables… Chacun de ses aspects a, entre autres, été défini dans les articles « Taille des bâtiments et conséquences » ainsi que « Forme des bâtiments et conséquences ». À leur lecture, il paraît évident que les surfaces des façades ne sont pas proportionnelles à la surface habitable, la Shab, ou à la surface de plancher, la SDP. La conclusion est sans appel :

Les prix des façades ne sont pas proportionnels à la surface des constructions

Des estimations unitaires irréelles


Cumuler les incidences des prix des toits, des planchers, des façades et des équipements qui ne sont pas proportionnels aux surfaces habitables pour estimer un prix unitaire global de construction en fonction de cette même surface habitable, est totalement irréaliste. Le remplacement de la surface habitable par la surface de plancher ne peut rien y changer. La conclusion est inévitable :

Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface habitable ou de plancher.
Utiliser un prix unitaire dépendant uniquement de ces surfaces est un risque d’erreur catastrophique.

L'influence de l'architecture et du climat


En sus des caractéristiques techniques et dimensionnelles d'un bâtiment, le prix d'une maison passive varie dans d'énormes proportions en fonction de son architecture et de son climat local tel qu'indiqué dans l'article "Le prix au m2 d'une maison passive n'a aucun intérêt". Sa conclusion va dans le même sens que celui de cet article :

Le prix global des constructions dépend des caractéristiques propres de la zone chauffée du bâtiment,
mais aussi de son climat local et surtout de son architecture globale

Vers une estimation plus réaliste des prix de construction


Le fait qu'il n'existe pas de proportion entre les surfaces des constructions et leur prix unitaire peut poser un problème d'estimation tout à la fois rapide et fiable. Si les prix des parois, sols, murs et toits, aménagements intérieurs, équipements… ne sont pas proportionnels à la surface habitable, l'expérience démontre qu'il est par contre possible de réaliser une estimation rapide assez précise lorsque la comparaison à lieu entre des constructions de surfaces très différentes, mais similaires tant en termes de forme, que de matériaux, de niveau des prestations thermiques et à la condition que le climat et l'architecture soient proches.

Si l’évolution du prix d’une construction n’est pas de la forme P = SHab*Pu, surface habitable multipliée par prix unitaire, elle peut être définie par une formule du type P = PS + ∆S*Pum2 qui prend en compte la totalité des deux types de prix, proportionnels et non proportionnels aux surfaces.

Dans cette formule :
  • PS est le Prix de construction tout compris d’un modèle, de surface connue S, réalisée sur le même mode de construction que celui du projet. S peut indifféremment être la différence de surface habitable ou de surface de plancher.
  • ∆S est l’écart de cette même surface entre le modèle et le projet.
  • Pum2 est le Prix Unitaire du m2 supplémentaire, celui du m2 de la totalité des prestations qui sont globalement proportionnelles au type de surface choisie. Il ne peut être déterminé que sur la base d’analyses de devis et de comparaisons de constructions proches du projet ou, comme cela a été réalisé pour cet article, sur celle de DQE TCE, Devis Quantitatifs Estimatifs Tout Corps d'État, de projets similaires, mais de surfaces et proportions différentes en plan.

Pour simplifier les estimations, la surface du modèle peut être prise à 100m2. La différence de surface entre modèle et projet doit alors être comptée négativement lorsque la surface du projet est inférieure à 100m2, et positivement lorsqu’elle est supérieure. La formule de calcul peut alors devenir simplement P = P100 + (S-100)*Pum2 dans laquelle P100 est, bien entendu, le prix d’une maison dont la surface de référence choisie est de 100m2.

Une vérification des résultats


La réalisation d’une construction de 100m2SdP à 150k€ TTC, faisant fonction de bâtiment modèle, conduit à un prix unitaire de 1500€ TTC/m2SdP. L'estimation habituelle d'une maison de 120m2 habitable, sur la base de ce ratio, conduit à un prix de construction de 120*1500 soit 180k€ TTC. Le prix estimé sur la base de la méthode définie ci-dessus conduit à un somme de seulement 162k€ TTC. La différence entre les deux estimations est tout de même de 18k€ TTC!!! Cet exemple a fait l’objet d’une simulation de prix avec les données réelles du modèle et du projet. L’écart de prix global défini avec la nouvelle méthode d'estimation s’est avéré être seulement inférieur de 1 % à celui du DQE TCE. Le prix du m2 supplémentaire était de seulement 600€ TTC/m2SHab!!!

Quelques contrôles sur la base de devis existants et de DQE précis de projets similaires, mais de tailles et proportions différentes, ont permis de vérifier que les estimations basées sur le prix du m2 supplémentaire peuvent être vraiment très proches de la réalité et très fiables. Les écarts sont parfois de quelques centaines d'euros seulement malgré l’influence des changements de taille, les répercutions des modifications sur la forme et les conséquences des variations de compacité qui peuvent être simulées. Il faudrait toutefois des dizaines de vérifications, sur plusieurs dizaines de projets de tous types, pour s’assurer de la précision des estimations et des corrections éventuelles à prendre en compte en fonction des variations choisies.

Les simulations ont également permis de vérifier que les prix unitaires peuvent varier de plusieurs centaines d’euros entre une petite maison et une grande. Une augmentation de la surface de plancher de 10m2 seulement peut en effet conduire à une baisse du prix unitaire d’environ 100€ TTC/m2SdP. Une variation de surface de 50m2 peut faire chuter le prix unitaire de plus de 300€ TTC/m2SdP. Utiliser un prix unitaire conduit donc fatalement à des erreurs importantes. Une chute du prix unitaire de 300€ TTC/m2SdP en passant de 100 à 150m2 représente tout de même un risque de défaut d'évaluation de 150*300 soit 45 000€ TTC!!! Ces écarts très importants ont encore confirmé qu’un prix global sur la base d’un prix unitaire relève du non-sens.

Une aide à la conception et à la décision


L'exemple ci-dessus montre que non seulement les estimations classiques sont totalement fausses, mais que, de plus, elles peuvent conduire à des décisions regrettables de la part du concepteur comme, par exemple, celle qui consiste à réduire la surface habitable pour passer en prix alors qu’une estimation plus sérieuse, dés le départ, aurait éventuellement permis de ne pas aboutir à cette extrémité. Dans l'exemple ci-avant, le prix au m2 est de 1500€ TTC/m2SdP alors que le prix au m2SdP supplémentaire n'est que de 800€ TTC/m2SdP.

Une évaluation sur la base du prix au m2 peut également conduire à l'abandon du projet par le concepteur du fait d'un budget jugé trop faible et, parfois même, à l'abandon d'un projet passif par le maître d'ouvrage malencontreusement convaincu de ne pas pouvoir atteindre ce niveau de performance du fait d'une surévaluation hasardeuse.

La nouvelle méthode d'estimation rapide permet de faire comprendre au maître d'ouvrage qu'il faut fortement négocier le prix d'un projet qui augmenterait proportionnellement au prix unitaire et à la surface supplémentaire souhaitée ou décider d'aller voir ailleurs. Enfin, il montre qu’il faut, par contre, sauter sur l'occasion quand le prix d'achat baisse proportionnellement à ce prix unitaire et à la baisse de surface demandée sans prendre en compte le fait que le prix unitaire augmente en parallèle.

Une meilleure estimation d’un projet permet
de prendre la bonne décision.

Les données disponibles


La disponibilité des données de projets existants est, la plupart du temps, telle que définie ci-après :
  • Les prix de construction sont parfois connus, mais il n’est pratiquement jamais précisé s’il s’agit du prix de construction hors taxe ou TTC, du bâtiment seul ou avec les réseaux, la voirie et les frais de construction que sont entre autres les honoraires, les taxes…
  • Les surfaces sont parfois précisées, mais il n’est pas toujours indiqué s’il s’agit de la surface habitable, de la surface de plancher ou de toute autre.
  • Les matériaux sont parfois indiqués, mais ce n’est pas toujours le cas et tous les détails ne sont pas connus.
  • Le prix de construction du m2 supplémentaire n’est, quant à lui, clairement jamais indiqué pour la simple et seule raison que la notion est pratiquement inconnue ou que sa valeur n’est pas disponible.
Réaliser une estimation suivant la méthode décrite dans cet article n’est malheureusement généralement pas possible parce que les données nécessaires ne sont la plupart du temps pas disponibles. Les concepteurs peuvent éventuellement en disposer, mais seulement dans le cadre d'un nouveau projet proche d'un projet déjà réalisé. Un projet trop différent ne pourra en bénéficier qu'en première approche.

Les limites d’un effet de seuil thermique


La méthode d’estimation décrite ci-avant, pourtant souvent proche de la réalité lorsque les données sont disponibles, présente encore un risque d’erreur très important lorsqu’il existe un effet de seuil thermique. C'est notamment dans le cas des maisons passives optimisées, quand le kilowatt heure à économiser obligatoirement, pour respecter les critères du label passif, implique le dépassement des capacités thermiques d'un matériau, d'un équipement ou, pire, du mode de construction et qu'il est alors impératif d'en changer avec des conséquences évidentes parfois positives, mais souvent négatives sur le prix de construction.

En conclusion


Sauf dans le cas d'une conception proche d'une construction existante dont le prix, le mode de construction et l'environnement sont connus, notamment quand il s'agit de maisons passives, les estimations en fonction de la surface habitable ou de la surface de plancher n'ont qu'une valeur d'approximation à conforter dès que possible par un DQE TCE précis, réalisé après optimisation thermique et économique grâce aux calculs thermiques.

Dans tous les cas, il faudra rajouter les prix de toutes les autres prestations qui sont ceux de la voirie, des réseaux, des annexes, de la piscine, des frais généraux, des honoraires, des taxes, des clôtures, du jardin… qui ne sont bien sûr pas prévus dans les estimations décrites ci-dessus. Le prix d'une maison n'est en effet qu'une partie du budget d'une opération parfois même moins de 50% tel qu'indiqué dans la suite de cet article intitulé "Comparaison entre prix et budget".

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Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.

En résumé :

  • Les prix de construction ne sont pas proportionnels à la surface habitable, la surface de plancher ou la surface utile des constructions.
  • Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface.
  • Les estimations de prix de construction sur la base de prix unitaire et de la surface des projets peuvent conduire à des résultats aberrants.

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