16-1 - Le prix au m2 d'une maison passive n'a aucun intérêt (V2017)

Le sommaire des infos et concepts des maisons passives
Une des recherches les plus fréquentes sur les maisons est celle qui consiste à essayer de savoir quel peut être leur prix de construction, de préférence leur prix au m2 habitable, afin de déterminer le prix global d'une autre de même performance en fonction de sa propre surface. Les maisons passives n'échappent pas à ce raisonnement. Ce ratio, s'il était aussi efficace, permettrait en effet, entre autres, la réalisation rapide et précise de l'estimation d'un projet lors de la phase de conception et la mise en œuvre immédiate des bonnes décisions. Ce n'est malheureusement pas le cas. Il conduit, bien au contraire, à des erreurs monumentales. Démonstration…

Une maison passive simpleUne maison passive d'architecte

Prix au m2 et réalité


Regardez les images ci-dessus et répondez aux questions suivantes :
  • Pensez-vous que les prix au m2 de ces deux maisons soient identiques?
  • Pensez-vous qu'il soit possible de donner sérieusement un prix au m2 identique pour d'autres projets à l'architecture aussi différente?
  • Pensez-vous que le prix d'une maison seule, comme la première, ou d'une maison aux multiples équipements plutôt comme la seconde, soit identique?
  • Pensez vous que le prix de chacune de ces maisons soit le même quel que soit le système de construction mise en œuvre, l'ossature bois ou la maçonnerie, le béton cellulaire ou des blocs de béton isolés par une ITE (une isolation thermique par l'extérieur), alors que vue de l'extérieur leur aspect peut être strictement identique quelle que soit la technique retenue?
  • Pensez-vous qu'il soit possible de donner sérieusement un prix identique au bord de la Méditerranée, en climat français chaud, ou en haut des Vosges, en climat de montagne très froid?

Il est évident qu'un prix au m2 passe-partout ne peut pas exister, car il conduirait à la conclusion que les deux maisons ci-dessus, qui ont le même plan, la même surface habitable et les mêmes équipements techniques… mais des architectures volontairement très différentes auraient le même prix de construction à Toulouse et à Lille. Soyons sérieux, c'est parfaitement aberrant.

Pour confirmer l'inexactitude quasi systématique et le peu d'intérêt réel du prix au m2 habitable, il suffit de chercher les liens qui peuvent exister entre les menuiseries extérieures, la plomberie, l'électricité ou la VMC double flux, entre autres, et cette surface… Ne cherchez plus, il n'y en a pas. Le prix des menuiseries dépend de l'architecture et de leur matériaux, celui de l'électricité du nombre de pièces, celui de la plomberie du nombre de pièces comportant des points d'eau et enfin celui de la VMC double flux ne varie que très peu d'un bâtiment à l'autre quand la machine est de même qualité. Comment, dans ces conditions, peut-on donner un prix unitaire de construction utilisable concrètement et avec certitude?

Bref, indiquer le prix au m2 d'une maison passive, quelles que soient son architecture et sa situation géographique, conduit pratiquement systématiquement à n’importe quoi… Dans l'exemple ci-dessus, à surface et performance thermique égale, la maison de droite vaut tout de même 50% plus cher que celle de gauche à situation géographique et donc climat identique. Construites ailleurs que dans le sud de la France, ces deux maisons ne pourraient pas être passives sans isolants complémentaires ou sans changer de matériau et donc avec un prix forcément bien plus élevé.

Fourchette de prix et utilité


Une fourchette de prix au m2 peut être fournie. Elle est toutefois tellement large qu'elle n'est pas très utile. Les conditions de réalisations, en tout ou partie par des entreprises, le niveau des prestations pris en compte, maison seule ou tout compris, viabilité, voirie, annexes, honoraires, taxes… ainsi que le climat local, la qualité de l'architecture ou encore la nature des matériaux donnent des prix qui vont de moins de 1500 à plus de 2500 € TTC par m2 habitable. Un facteur 2 est même très fréquent. Le prix le plus bas, qui est un minimum, correspond une maison à étage, seule, très simple, du type de la maison ci-dessus à gauche, optimisée par grâce aux calculs thermiques avec un aménagement intérieur en grande partie en autoconstruction. Le plus élevé correspond à la maison de droite avec ses équipements finis et livrée clé en main.

Vers une approche plus réaliste des prix


Une estimation des prix construction, plus proche de la réalité peut parfois être réalisée par comparaison à une maison existante similaire sur le plan de l'architecture, des équipements ainsi que des matériaux mis en œuvre et, enfin, tout aussi important, située dans un climat proche de celui du projet avec une orientation comparable. Encore faut-il en trouver une et avoir les informations nécessaires pour définir le budget global après optimisation thermique et économique grâce aux calculs thermiques.

Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.


En résumé :

  • Le prix au m2 d'une maison passive n'a aucune utilité sérieuse pour déterminer le prix d'une autre
  • Un prix de construction en dessous de 1500€ TTC/m2, tout frais inclus hors terrain, n'est pas vraiment crédible pour une maison passive


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