17-2 - Prix comparés RT2012 et Passivhaus

Le sommaire des infos et concepts des maisons passives
Vive la RT2012! Tel aurait pu être le titre de cet article tant les changements que va provoquer cette nouvelle réglementation Thermique sont importants. Ils se situent, bien évidemment, au niveau de la consommation en énergie primaire des bâtiments, pour les 5 besoins que sont le chauffage, la climatisation, l’ECS (Eau Chaude Sanitaire), l’éclairage ainsi que les auxiliaires de chauffage et de VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée). Ces besoins sont divisés, au minimum, par un facteur 3 en comparaison de ceux résultant de l’application à la réglementation encore applicable aujourd’hui, la RT2005. Mais cette réglementation va bien au-delà. Outre le fait qu’elle nécessitera une compétence et un savoir faire réel des intervenants, elle aura un impact largement positif sur la qualité des bâtiments. L’augmentation corrélative de leur prix n’aura qu’une faible incidence sur les coûts de revient mensuel des occupants qui verront fondre simultanément, à vie, leurs factures d’énergie. Le but de cet article est de regarder de près ces derniers éléments et leurs incidences enfin favorables au développement des constructions passives.

Avant d’analyser les prix des constructions futures, il paraît capital de prendre en compte quelques remarques importantes sur la base de comparaison des surcoûts des bâtiments BBC. Il y a encore peu de temps, 80% des constructions très récentes n’étaient malheureusement pas conformes à la RT2005. Les prix moyens de construction étaient donc inférieurs à ce qu’ils auraient du être. Les surcoûts, étudiés correctement, sont basés sur la comparaison de bâtiments BBC avec des constructions réellement conformes à la RT2005 avec des prix correspondants. Les surcoûts généralement perçus sont basés, par contre, sur des comparaisons ressenties avec des prix trop faibles résultant du non respect de cette réglementation qui n’est pas contrôlée. Il est donc indispensable de comparer les prix soit en terme de valeur absolue soit en terme de valeur relative mais par rapport à des bâtiments aux caractéristiques thermiques réellement conformes à la RT2005.

Les Bâtiments Basse Consommation sont réalisés depuis quelques années. Le recul est suffisant pour apprécier les conséquences de la mise en œuvre du label BBC. Pourtant théoriquement meilleurs, sur le plan thermique, que les bâtiments RT2005, les bâtiments BBC ne satisfont pas toujours leurs acquéreurs malgré des prix en hausse de manière sensible.

Une étude de l’ADEME, intitulée «Le bâtiment basse consommation, une obligation du Grenelle de l’environnement et déjà une réalité», résume les données compilées de 1100 bâtiments démonstrateurs sur les prix et les solutions techniques retenues. Assez exhaustive par le nombre de bâtiments étudiés, elle montre, après conversion en TTC, que les prix des travaux sont :
        • supérieurs à 2400€TTC par m2 de SHON, Surface Hors Oeuvre Nette, pour 15% des projets.
        • compris entre 1800 et 2400€TTC/m2SHON, pour 25% des projets.
        • compris entre 1400 et 1800€TTC/m2SHON, pour 60% des projets.
        • inférieurs à 1400€TTC/m2SHON, pour quelques projets seulement.

Il est à noter que la SHON, surface technocratique spécifiquement gauloise qui a disparu, incompréhensible de la plupart des individus, même des Gaulois, était supérieure de 5 à 20% à la Surface Habitable suivant que des parties communes sont absentes ou présentes. Les prix relatifs ramenés à la SHab, que chacun appréhende beaucoup plus facilement, sont donc supérieurs de 5 à 20% à ceux exprimés relativement à la SHON. Les prix les plus bas se situent donc à environ 1500€TTC/m2SHab.

Une analyse du bureau d’étude thermique Enertech, «Bâtiments performants - Étude économique - Synthèse», annonce des surcoûts pouvant atteindre 8 à 10% pour les bâtiments BBC par rapport à ceux qui seraient simplement conformes à la RT2005.

L’analyse comparative des prix de construction, qui évalue les incidences rapportées aux surfaces habitables en fonction de la qualité architecturale et esthétique des bâtiments, met en évidence, en chiffre et en image, le fait que l’essentiel du prix ne dépend pas tant de la qualité thermique du bâtiment mais plutôt de sa qualité architecturale. C’est le facteur essentiel, celui qui est très largement prépondérant sur tout autre.

La RT2012 est une application généralisée et améliorée des bâtiments BBC actuels. Contrairement à la RT2005, le respect de la RT2012 devra être attesté. La qualité des bâtiments devrait s’améliorer grâce aux calculs, a priori moins farfelus, du nouveau moteur de calcul RT2012 du CSTB. Cette réglementation comporte, de plus, des exigences de résultats relatifs à la qualité de conception bioclimatique et des obligations moyens qui concernent notamment l’usage d’énergies renouvelables et les surfaces minimales des menuiseries. Toutes ces obligations, inconnues des constructions BBC, auront un impact sur la qualité architecturale et provoqueront une hausse supplémentaire des prix de construction mais aussi une baisse réelle des consommations.

Deux facteurs sont importants en terme de comparaison des coûts liés à la réglementation RT2012 et au label Passivhaus : les prix de construction et les frais énergétiques mensuels. La RT2012 augmentera les prix de construction au bénéfice d’une baisse des consommations pour le chauffage, la climatisation et l’eau chaude sanitaire. Comme précisé dans l’article «Compatibilité RT2012 et Passivhaus», la RT2012 permet de choisir entre des bâtiments de mauvaise qualité mais dotés, entre autre, de systèmes actifs de chauffage très efficaces ou des bâtiments performants avec des systèmes de chauffage rudimentaires. Les constructions passives sont proches de cette dernière variante et présentent donc des coûts similaires. Avec cette option, les frais d’installation des systèmes de chauffage sont beaucoup plus faibles, ceux de fonctionnement sont en chute libre, les frais d’entretien sont presque inexistants et ceux de remplacements des matériels vétustes deviennent pratiquement nuls.

Vive la RT2012 qui, non seulement, améliore les performances écologiques des constructions
mais qui, de plus, diminue simultanément les différences de prix avec les constructions passives.
Le label Passivhaus pourra ainsi se développer plus facilement.

Des études démontrent que la plupart des acquéreurs sont mécontents des consommations des habitations qu’ils vont quitter et préfèrent s’orienter pour leur achat vers des constructions plus efficaces, du niveau minimum BBC, même si, sans qu’ils le sachent, ces dernières ne sont que rarement au niveau des attentes. Ce résultat semble montrer une évolution vers la prise en compte du coût global des constructions parce que l’argent est le moteur essentiel du passage à l’action vers les économies d’énergie.

L’essentiel n’est pas le montant des remboursements, fixes et à durée limitée, du crédit seul
mais celui du montant des mensualités globalisées avec le coût, croissant à vie, de l’énergie indispensable.

L’article «Investir plus pour gagner plus…» démontre que le coût énergétique d’un ancien bâtiment de mauvaise qualité thermique peut, sur une période de 50 ans, représenter l’équivalent du prix du bâtiment. Il n’est donc pas illogique que cette orientation commence à se généraliser au regard de l’augmentation permanente du prix des énergies.

Malgré le réchauffement climatique qui a tendance à limiter les besoins, la quasi-certitude d’une importante augmentation future du prix des énergies couplée à l’évidence d’un épuisement des sources d’énergie fossile, qui arrivera tôt ou tard quoi que l’on fasse, sont les éléments essentiels de cette nouvelle orientation. Un investissement dans l’efficacité énergétique provoque un surcoût à l’achat qui doit être optimisé pour qu’il n’ait que peu d’incidence sur le budget mensuel prévisible. Cette orientation induit une perspective de gain importante à la revente par opposition aux constructions actuelles qui imposeront vraisemblablement, dans les années à venir, une obligation de rénovation thermique, lors de toute transaction. Les acquéreurs potentiels de bâtiments énergivores ne manqueront pas de baisser le montant de leur offre du montant des estimations des travaux obligatoires pour atteindre le niveau de performance réglementaire.

Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.

En résumé :

  • Le remboursement du financement d’une construction est un investissement au contraire des dépenses d’énergies indispensables mais trop souvent inutiles qui constituent un appauvrissement important.
  • La réglementation Thermique RT2012 annule pratiquement toute différence de prix avec les constructions passives au label Passivhaus.
  • Le meilleur investissement à long terme résulte de la mise en œuvre du label Passivhaus.


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