Les plans d'occupation des sols ne sont plus applicables

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C'est pratiquement passé inaperçu sauf pour ceux qui ont un projet de construction. Si la loi Alur destinée à permettre la densification des zones urbanisées pour limiter l'urbanisation des zones agricoles a supprimé les Coffficients d'Occupations des Sols, les COS, et interdit de fixer des limites minimales à la surface des terrains constructibles, elle a également imposé la transformation des POS (Plan d'Occupation des Sols) en PLU ( Plan Local d’Urbanisme) au plus tard le 27 mars 2017 afin de mieux intégrer les aspects écologiques de l'urbanisation.

Depuis cette date, les POS sont caducs sans qu'il soit possible de remettre en vigueur les règlements locaux antérieurs et par voie de conséquence, c'est le Règlement National d’Urbanisme, le RNU, qui s'applique de fait depuis le 1er janvier 2016.
Le retour au RNU implique un traitement des permis de construire et des déclarations préalables déposées après le 1er janvier 2016 par la préfecture en non plus par les mairies.

Les conséquence de la caducité des POS du fait de la loi Alur peuvent être très préjudiciables ou au contraire bénéfiques :
  • Seules les parties urbanisées des communes sont constructibles. Les terrains trop éloignés qui étaient éventuellement constructibles en application du POS ne le sont peut-être plus.
  • Les règles applicables aux terrains constructibles sont maintenant celles du RNU et suivant le cas peuvent procurer un avantage ou un inconvénient parfois majeur.

Si vous vous trouvez dans le cas ou le passage au RNU pose un inconvénient, il n'y a pas grand-chose à faire sauf a attendre la mise en place de la prochaine règlementation locale et à la suivre de près pour s'assurer qu'elle sera en votre faveur.

Le passage au RNU, avec un impact défavorable par rapport à l'ancienne règlementation locale, n'implique pas pour autant que le prochain PLU sera plus favorable pour vous. Il est même possible que ce soit exactement l'inverse. Certaines communes modifient la règlementation dans le sens qui les intéresse, entre autres, et sous couvert d'explications qui contournent le problème de la densification, pour ne pas avoir à respecter les contraintes imposées par la loi Alur. Des projets qui étaient réalisables il y a encore quelques mois ne le sont plus aujourd'hui. Dans certains cas, les distances par rapport aux limites séparatives avec les voisins sont passées de 3 à 5m. Bien pire, des terrains pour lesquels il n'existait pas de Coefficient d'Emprise au Sol se retrouvent avec des limites à 15%.

L'emprise au sol correspond à la projection au sol de pratiquement toutes les parties de la construction, la partie habitable, bien sûr, mais aussi, les garages, les ateliers, abris de jardin débords de toitures, balcons, porches, pare-soleil… et même les terrasses lorsqu'elles sont hors sol et parfois les piscines. De nombreux projets deviennent irréalisables du fait de ces modifications antiécologiques de la règlementation locale et doivent s'expatrier sur des terrains plus grands, toujours plus loin des centres urbains.

Si vous êtes dans le cas ou le passage au RNU est en votre faveur par rapport à l'ancienne règlementation du POS ou si vous pensez que le prochain PLU pouvait vous être préjudiciable, vous devrez agir au mieux pour bloquer la situation actuelle.


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